Konut kredisi almadan önce baktığımız ilk şey, bankaların uyguladıkları konut kredisi faiz oranları ve vadeleridir. Peki konut kredisi faizi dediğimiz şeyin detaylari nedir? Gördüklerimizin haricinde konut kredisi faizi hesaplamalarının icinde neler gizlidir.

 

Amacimiz sizlere konut kredi faizinin nasil isledigini ve konut kredisi hakkinda bazi detaylari paylasmak.

 

Öncelikle Türkiye’de bilindiği üzere iki tip konut kredisi vardır:

1)      YTL bazlı krediler

2)      Yabancı döviz kuru bazında krediler (USD veya EURO)

 

Konut kredileri geri ödemeleri sabit aylık taksitler halinde yapılmaktadır. Yani kredi vadesi boyunca, uygulanacak faiz orani banka tarafından sabitlenmektedir ve bu sabit faiz oranı üzerinden aylık ödemeler çıkarılmaktadır.

 

Faiz oranlarına baktıgımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha dusuktur. Bunun nedeni, kredi icin verilecek nakiti bankalar yurtdisindan borclanmaktadır. Bankalar aldiklari bu borcu, yine doviz bazinda geri odeyecekleri icin YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, kredi aylik faizinin icine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazinda verilen kredilerde, bu kur riski olmadigi icin faiz oranlari sadece bankanin borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.

 

Neyse, konut kredisi almadan önce ilk baltıgımız şey, bankanın uyguladigi aylik faiz oranidir dedik. Peki bu tutar bizim aylik odeyecegimiz tum tutarı belirliyor mu? Cevabimiz: HAYIR. Konut kredisi faiz oranı bizim net odedigimiz aylik faiz orani degildir. Bu aylik faizin ustunden ayrica BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) adı altında %5 ek bir bedel bizden alınmaktadır. Bunu bir örnek ile açıklamak gerekirse:

-         Gazetelerde okudugunuz aylik faiz oranı 1,50 % olsun

-         BSMV ise %5 oldugu durumda bizim odeyecegimiz aylik net faiz: 1,05 x 1,50%’dir. Yani,  1,575%’dir

 

Bu %5’lik oran ilk başta çok görünmeyebilir ancak, alınan kredi tutarı ve vadesi ne kadar buyukse, bu verginin etkisi daha iyi anlaşılabilir. Örneğin: 200,000 YTL tutarında 120 ay vadeli bir kredi aldığımızda, kredi vadesi boyunca 446,000 ödüyoruz. Eğer BSMV olmasaydı ödenecek tutar 432,000 olacaktı. Yani kısacası 14,000 YTL gibi ciddi bir fark yaratmaktadır BSMV.

 

Alınan kredinin, faiz oranın sabit oldugunu belirttik ve kredi vadesi boyunca değişmeyeceğini belirttik. Bunun tüketici açısından ne gibi avantajları vardır diye düşünürsek:

1)      Kredi faizleri, piyasada yükseldiği durumda tüketici etkilenmeyecektir ve aynı aylık tutarı ödeyecektir

2)      Kredi faizleri, piyasada düştüğü durumda ise, gerekirse başka bir bankadar borcunu kapatabilir ve daha düşük bir orandan bu bankadan konut kredisi kullanabilir. Kısacasi tüketici, kredi faizlerin değişim riskinden korunurken aynı zamanda düşük faizleri değerlendirme firsatina sahiptir

3)      Alınan kredi, erken ödeme ile kapatılabilmekte veya ara ödemelerle borç yükü düşürülebilmektedir.

4)      Alınan kredinin, vadesi arttırılamamaktadır ancak düşürülebilir. Bu şu anlama geliyor, tüketici kendi koşullarına göre, kendini sıkıstırmamak adına, ödeyebileceğinden daha uzun vadede kredi alabilmekte ve gerektiğinde vadeyi kısaltarak isteği dönemde ödeme yaparak borcunu kapatabilmektedir. Bunun avantajı şudur, aşağı doğru değişen konut kredisi vadesi ile, aylık geliriniz – ödeme kapasitesi arttığında siz de vadeyi düşürerek, aylık ödemelerinizi yükseltir, borcunuzu erken kapatabilirsiniz.

 

Sabit faiz konut kredisinin devavantajları ise:

-         Aylık faiz oranlarının değişmemesini banka taahüt ettiği için, fonlama maliyeti riskini üstünde taşımakta ve faiz oranlarına bu riskin bedeli giydirilmektedir. Değişken kredi faizlerine göre sabit aylık kredi ödemesi bu yüzden daha yüksektir.

-         Son olarak, sabit taksit sisteminde banka, aylık ödemeden büyük oranda borcun faiz kısmına ödeme yapılmaktadır. Ya da başka bir deyişle, ilk başlarda, yapılan aylık ödemenin çok küçük bir kısmi ana para borcuna karşılık ödenmektedir.

Örneğin: Aylık 2,200 YTL ödeme yapan bir kişi yıl boyunca toplam 26,400 YTL ödemiş olacaktır. Ancak ana para borcu sadece 7,300 YTL azalmış olacaktır.

 

Size son olarak bir, kredi faizi ödeme – hesaplaması göstererek, faydalanmanızı diliyorum