Konut kredisi faizi nedir?

Konut kredisi almadan önce baktığımız ilk şey, bankaların uyguladıkları konut kredisi faiz oranları ve vadeleridir. Peki konut kredisi faizi dediğimiz şeyin detayları nedir? Gördüklerimizin haricinde konut kredisi faizi hesaplamalarının içinde neler gizlidir.

 

Sizlere konut kredi faizinin nasıl işlediğini ve konut kredisi hakkında bazı detayları açıklamak istiyoruz.

 

Konut kredisi faizi çeşitleri

Türkiye’de bilindiği üzere iki tip konut kredisi vardır:

1)       YTL bazlı krediler

2)       Yabancı döviz kuru bazında krediler (USD veya EURO)

 

Konut kredileri geri ödemeleri sabit aylık taksitler halinde yapılmaktadır. Yani kredi vadesi boyunca, uygulanacak faiz oranı banka tarafından sabitlenmektedir ve bu sabit faiz oranı üzerinden aylık ödemeler çıkarılmaktadır.

 

Faiz oranlarına baktığımızda yabancı döviz bazlı kredilerde uygulanan faiz oranları daha düşüktür. Bunun nedeni, kredi için verilecek nakiti bankaların yurtdışından borçlanmalarıdır. Bankalar aldıkları bu borcu, yine döviz bazında geri ödeyecekleri için YTL bazında verilecek kredilerde kur riski taşımaktadırlar. Bu nedenle bu kur riskinin bedeli, aylık kredi faizinin içine yedirilmektedir. Yabancı döviz kuru bazında verilen kredilerde, bu kur riski olmadığı icin faiz oranlari sadece bankanın borçlanma maliyetini içermekte ve daha düşük olmaktadır.

 

Kredi faizi hesaplamasının içinde neler gizlidir?

Konut kredisi almadan önce ilk bakılan, bankanın uyguladığı aylık faiz oranıdır. Bu oran bizim aylık ödeyeceğimiz tüm tutarı içermemektedir. Konut kredisi faiz oranı, net ödenen aylık faiz oranı değildir. Bu aylık faizin üstünden ayrıca BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) adı altında %5 ek bir bedel alınmaktadır. Bunu bir örnek ile açıklamak gerekirse:

-          Gazetelerde okudugunuz aylık faiz oranı %1,50 olsun

-          Vergi olarak %5 BSMV eklendiği durumda ödenecek aylık net faiz: 1,05 x 1,50%, yani yaklaşık, 1,58% olmaktadır.

 

Bu %5’lik oran ilk başta çok görünmeyebilir ancak, alınan kredi tutarı ve vadesi ne kadar büyükse, bu verginin etkisi daha iyi anlaşılabilir. Örneğin: 200,000 YTL tutarında 120 ay vadeli bir kredi alındığında, kredi vadesi boyunca 446,000 ödenmekte. Eğer BSMV olmasaydı ödenecek tutar 432,000 olacaktı. Yani kısacası BSMV, 14,000 YTL gibi ciddi bir fark yaratmaktadır.

 

Faiz hesaplama sisteminin avantaj ve dezantajları nedir?

Alınan kredinin, faiz oranın sabit oldugunu ve kredi vadesi boyunca değişmeyeceğini belirttik. Bunun tüketici açısından ne gibi avantajları vardır diye düşünürsek:

1)       Kredi faizleri yükseldikçe tüketici etkilenmeyecektir ve aylık olarak aynı tutarı ödeyecektir.

2)       Kredi faizleri, piyasada düştüğü durumda ise, kredi kullanıcısı gerekirse başka bir bankadan borcunu kapatabilir ve belirli bir ücret ödeyerek daha düşük bir orandan bu bankadan konut kredisi kullanabilir. Kısacası tüketici, kredi faizlerinin değişim riskinden korunurken, belirli bir ücret ödeyerek aynı zamanda düşük faizleri değerlendirme firsatına sahiptir.

3)       Alınan kredi, herhangi bir ücret ödemeden, erken ödeme ile kapatılabilmekte veya ara ödemelerle borç yükü düşürülebilmektedir.

4)       Alınan kredinin, vadesi arttırılamamaktadır ancak düşürülebilmektedir. Bu şu anlama geliyor, tüketici kendini zorlamamak adına, ilk aşamada ödeyebileceğinden daha uzun vadede kredi almakta; geliri arttığı zaman ise vadeyi kısaltarak istediği dönemde borcunu kapatma şansına sahip olabilmektedir.

 

Sabit faiz konut kredisinin dezavantajları ise:

-          Banka, aylık faiz oranlarının değişmemesini taahüt ettiği için, fonlama maliyeti riskini üstünde taşımakta ve faiz oranlarına bu riskin bedeli yansıtılmaktadır.Sabit faizli kredi ödemeleri bu nedenle değişken faizli kredi ödemelerinden yüzden daha yüksektir.

-          Sabit faizli kredi sisteminde, ilk başlarda taksit ödemelerinin büyük kısmı faiz borcunu kapatmak için, çok düşük bir kısmı ana para borcunu kapatmak için kullanılmaktadır.

 

Örneğin: Aylık 2,200 YTL ödeme yapan bir kişi yıl boyunca toplam 26,400 YTL ödemiş olacaktır. Ancak ana para borcu sadece 7,300 YTL azalmış olacaktır.

 

Kredi geri ödeme tablosu örneği

Ekteki tabloda farklı vade ve faizlerde alınan borcunun kapanması için gerekli aylık taksit ödemelerini ve toplam ödenecek tutarları görebilirsiniz.

 

Toplam alınan kredi tutarı: 100,000 YTL

 

Aylık Ödeme Tutarı
Faiz oranı	36 ay	72 ay	96 ay	120 ay
1,50%	3661	2332	2027	1860
1,65%	3757	2441	2145	1985
1,80%	3854	2553	2265	2113

 

Toplam Ödenecek Tutar
Faiz oranı	36 ay	72 ay	96 ay	120 ay
1,50%	131780	167900	194615	223223
1,65%	135242	175773	205905	238227
1,80%	138755	183826	217480	253616