Emlak piyasasın da fiyatlar düşecek mi yoksa artacak mı- 31 Temmuz 2006

Radikal gazetesinden Yiğit Bulut'un bugünkü köşe yazısı:

Emlak fiyatlarında düşüş devam edecek

2006'nın ilk üç ayında yani finansal piyasalar 'en' noktalarını test edip aşağı eğimli hale geldikten sonra, 'Emlak fiyatlarında da düşüşlere hazır olun' analizini sizlere çeşitli yollarla aktarmış ve özellikle aynen borsada olduğu gibi 'pahalı bölgelerden maliyetli emlak' alımı yapılmaması konusunda elimden geldiğince uyarıda bulunmaya çalışmıştım.

Bu analizi yaparken, aslında olaya sadece emlak dinamikleri açısından bakanlara göre bir avantajım vardı; diğer piyasaların emlak dinamikleri ile nasıl etkileşeceğini tahmin ediyor ve diğer piyasaların gelişimini sorgulayarak emlak ile ilgili çıkarım yapabiliyordum. Borsanın sert kırılacağı, faizin tepki vereceği bir dönemde emlak fiyatlarının olumlu bir seyir göstermesi beklenemezdi.

Analizin üzerinden çok kısa bir süre geçti, geldiğimiz noktada 'emlak fiyatları üç-altı ay önceye göre hem TL hem de dolar bazında' ciddi bir gerileme trendi içine girdi. 'Girmedi' diyenler özellikle son bir hafta içinde 'Satış tarafındaki profesyonellerin fiyatlar düşüyor, daha da düşecek' tespitlerini gözden geçirebilirler.

Sevgili dostlar, genel durumu anlatmaya çalıştığım ilk tespit sonrası merak ettiğiniz ikinci soruyu hemen soralım: 'Gerileme trendi daha ne kadar devam eder?'

Siyasi risk arttıkça, Ortadoğu'daki operasyon belirsizliğini korudukça ve en önemlisi diğer piyasaları geçmişte 'en' noktalarına getiren dinamikler aşırı yıpranmış durumda zorlanmaya devam ettikçe; piyasalara 'marjinal fayda' sağlayacak bir gelişme olmaz ise, 'fiyatlar en az altı ay daha gerilemeye' devam eder.

Bu noktada 'tez' cümlesini biraz daha açmak ve nedenleri maddeler halinde detaylandırmak istiyorum:

1- Fiyatlarda artan kura rağmen hâlâ ciddi bir prim söz konusu ve realizasyon olması yani ihtiyaç harici kâr etme amacı ile alınan evlerin dalgalanma durumunda acil olarak satışa çıkması gayet doğal. Bu satış dalgasının öne çekilmesinin sebebi son dönemde para ve sermaye piyasalarında yaşadığımız dalgalanmalar.

2- Finansal dalgalanmanın banka kredilerinin verilebilirliğini azaltması ve kredi azalması ile paralel talep düşüşü.

3- Son dört yılda yaşadığımız ekonomik gelişmenin son kırılma ile bir kez daha ortaya çıktığı gibi finansal bir genleşme olması ve finansal genleşmelerin geri çekilme dönemlerinde fiyatların hızlı geri çekilmesi.

4- Arzın özellikle proje bazlı olarak fazla artması ve bu artışın finansal genleşme ile desteklenmediği durumda, ki piyasalardaki son geri çekilme ile destek bitti, piyasanın arz fazlası konumuna geçmesi.

Sonuç 1: Emlak fiyatlarına 5-10 yıllık dönemler halinde bakıp aradaki gelişmeleri dikkate almıyorsanız yani 'Ben kısa vadeyi yok sayarım' diyorsanız, sizin için sorun yok; orta ve uzun vadede hareket yeniden yukarı dönecek. Fakat durumu pozisyonlarınız gereği kısa vadede değerlendiriyor ve bugün, yarın, üç-altı ay içinde ne olacağı benim için önemli diyorsanız; size şunu söyleyebilirim: Fiyatlarda son birkaç ayda ortaya çıkan durağanlığın yerini geri çekilmeye bırakmasına şimdiden hazırlıklı olun.

Sonuç 2: Orta ve uzun vadede 'fiyatın yeniden yukarı' trend içine dönme ihtimali güçlü olmakla birlikte kısa vadede, özellikle önümüzdeki 6-16 ay içinde yani siyasi riskin 'tepe' yapacağı dönemde, daha düşük fiyatlar göreceğiz. 'Fiyatlar neden düşecek ?' derseniz, yukarıda arz etmeye çalışmama rağmen son bir cümle ile bitireyim: Artan faiz oranları, belirsizlik, diğer piyasalardan yansıyacak olumsuz etkiler ve özellikle kırılan-kırılacak talep; emlak fiyatlarında son dönemde gerilemeye başlatan trendi hem TL hem de döviz bazında daha da aşağı basacak gibi görünüyor.

Radikal
Yiğit BULUT